השקעות נדל"ן 2018

כמו בכל דבר בחיים, לצד הפוטנציאל בהשקעת נדל"ן, יש גם המון מכשולים וסיכונים שיכולים להותיר את המשקיעים בהפסד. איך בכל זאת מתכננים השקעה נדל"נית בצורה בטוחה עד כמה שניתן? כמה כסף צריך כדי להתחיל להיות משקיע נדל"ן ?( רמז: הרבה פחות ממה שחשבתם), איך מאתרים הזדמנויות נדלנ"יות? האם כדאי  להשקיע קרוב לבית או אולי דווקא מעבר לים? על כל השאלות האלה ועוד במדריך השקעות הנדל"ן שלפניכם.

הקונוטציה הראשונה העולה להשקעה בנדל"ן היא כמובן רכישת דירת מגורים. השנים האחרונות העשירו את אותם בני מזל אשר בבעלותם דירה נוספת (כ-9% מהישראלים), שלצד העלייה בערכה הנקוב, הגדילה גם את תזרימם החודשי – בשל העלייה המקבילה במחירי השכירות.

הריבית האפסית, לצד התנודתיות החריפה בשוקי ההון הגלובליים, הפכו השקעה זו לעדיפה על פני אלטרנטיבות פיננסיות אחרות. הדיבורים על בועת מחירי הדיור בישראל, שהחלו כבר לפני כעשור, הגבירו את הלחץ, על כל אלו שברשותם כסף פנוי, וגם על אלו שאין ברשותם, שהנה הם חייבים להצטרף לחגיגה לפני שתיגמר. למרות המחירים המאתגרים, השקעה בדירה נחשבת עדיין השקעה סולידית, בעיקר בשל האקסיומה שהושרשה בנו שבישראל הביקוש תמיד יהיה גבוה מההיצע, העובדה שבכל שנה מתחתנים פה 50 אלף זוגות וגם משום ההנחה שאם יגיע תיקון, הרי שבהורדת מחיר קלה תמיד ניתן יהיה למצוא שוכר ולממש אותה כאשר נחזור לגל עולה. גם התשואה משקפת את אותה סולידיות, והיא מסתכמת בכ-3-4% בלבד.

השקעה בנדל"ו בישראל, אומר רוברט רבין, מנכ"ל ובעלים של חברת R2 , היא השקעה בשוק בו הנכסים יקרים, התשואות נמוכות ולא כדאיות כלכלית. העלויות הגבוהות של מס' רכישה, דמי תיווך, עלויות עו"ד והתשואה שאולי בפריפריה יכולה להגיע ל- 5% וברוב הנכסים מסתובבת סביב ה- 3%, הופכת את ההשקעה בנדל"ן ישראלי לפחות אטרקטיבית מאשר השקעה נדלנ"ית במקומות אחרים.

העליות במחירי הנכסים, לצד הגדלת מס הרכישה לדירה שנייה ל-8% והגבלת מינוף המשכנתא למשקיעים ל-50%, מגבילים מאוד את המשקיעים. תום תקופת ריבית האפס, לצד הגבלת שיעור הפריים מסך המשכנתא, מגדילים את שיעור ההחזר על ההלוואה, אשר לעתים גבוהה מדמי השכירות בגין הנכס – כך ששילוב מרכיבים אלו חותכים מן התשואה.

אין זה אומר, שנדל"ן אינו אפיק השקעה אטרקטיבי אבל לאו דווקא זה שהכי קרוב לבית. רבין מסביר שכאשר בוחנים, לדוגמא, את השוק האמריקאי מגלים שמדובר בשווק שבו התשואה משכירות היא בערך פי 3 מזו של השוק הישראלי ורווח ההון במכירה גם הוא נאה אז איפה הקאץ'?.

     סיכונים בהשקעות נדלן

1. אחד הסיכונים הקיימים בכל השקוף עצמי. כאשר אנחנו משקיעים בכסף שלמעשה אין לנו. שינויים בשערי הריבית,או חלילה נפילה בערך הנכס, יכולה להעמיד את המשקיע במצב בו הוא חייב לבנק יותר מערך הנכס שברשותו.עה, אטרקטיבית ככל שתהיה, הוא מינ
2. סכנה שניה היא השקעה של כל ההון הפנוי במקום אחד. פיזור ההשקעה הוא חיוני בכל השקעה וכך גם בנדל"ן, הדבר מקטין את הסיכון ומגדיל את האפשרות להשגת התשואה המבוקשת. חברת 2R המתמחה בהשקעות בנדל"ן בארה"ב דוגלת לכן בפיזור ההשקעות של קבוצות המשקיעים שלה – במספר נכסים. בנוסף ההצטרפות לאחת מקבוצות המשקיעים שלה יכולה להיות החל מהון ראשוני של 25,000$ בלבד.
3. בנדל"ן מיקום הוא האלמנט המרכזי הקובע את אטרקטיביות הנכס שנבחר להשקעה ולכן כאשר בוחנים נכסים להשקעה חשוב להכיר את השוק ולבצע מחקר מדויק לגביו, על אחת כמה וכמה כאשר אנחנו משקיעים בנדל"ן בחו"ל. אם החלטנו להשקיע בנדל"ן בחו"ל, אנו למעשה נכנסים לשוק שאנו לא מכירים ולמקום שאנו לא מכירים בו את אנשי המקצוע הרלוונטיים עבורנו. אנו צריכים לבדוק בנוגע למעמדו המשפטי של הנכס (האם הוא משועבד/מעוקל? רשום בטאבו? עומד בתקני הבנייה ואיכות הסביבה הנדרשים? וכדומה.) ישנם גם סיכוני מימון (תנאי מימון, תנאי החזר וערבויות), דרך שער הדולר שמשתנה ומשפיע על רווח והפסד, היבטי המיסוי, אי עמידה בלוחות זמנים או בתכנון התקציב, הונאות שונות ונכס שעומד ריק, ועד עלויות החלות על בעל הנכס – עלויות אחזקה שנשכחו, לדוגמא.

עם זאת, ישנן דרכים למזער סיכונים אלו למינימום – הן באופן פרטני והן באמצעות חברה המתמחה בתחום.

לדוגמא: מידע זמין ברחבי רשת האינטרנט ניתן למצוא בכמה אתרי נדל"ן מובילים ואמינים, אשר יעניקו למשקיעים מידע מפורט אודות נכסים פוטנציאלים. מדובר במידע אודות מחיר הנכס, צפי לעלייה או ירידה בערך הנדל"ן, אזורי ביקוש, שוכרים פוטנציאלים, תנאי מיסוי וכדומה. אלו פרמטרים חשובים, שכל משקיע צריך לדעת ולתכנן על פיהם את השקעתו העתידית. מידע זה זמין במיוחד עבור נכנסים בארה"ב.

שימוש בחברה המתמחה בהשקעות בנדל"ן במקום בו בחרתם להשקיע אף תחסוך מכם את החיפוש אחרי מידע ואנשי מקצוע מתאימים במקום, תקטין את הסיכוי שתבצעו טעויות מחוסר ידע ואי הכרת דרישות השוק. רבין, המתמחה בהשקעות בנדל"ן בארה"ב ,מספר שהוא בודק במו עיניו כל נכס ונכס עבור קבוצות המשקיעים שלו, בכל מקום בו הוא מזהה הזדמנויות הוא יוצר קשרים אישיים עם אנשי מקצוע רלוונטים  ומקפיד לשמוע מהם עדכונים על בסיס קבוע  ובדרך כלל מדי יום ביומו.

     איתור הזדמנויות בהשקעות נדלן

שוק הנדל"ן הישראלי מקשה על מציאת הזדמנויות השקעה אטרקטיביות ויציבות. על כן רבים מהמשקיעים פונים למציאת נכסים מניבים מחוץ לגבולות הארץ. עם זאת, השקעה נדל"נית במרחק אלפי קילומטרים רוויה במגבלות, חוסר ידע והבנה של שוק זר, וכן חששות והתמודדויות כאלו ואחרות.

רכישת נכס היא עניין פשוט יחסית אבל להפוך אותו להשקעה אשר תניב תשואה מצריך בהחלט לעבוד בזה. מסביר רבין, מנכ"ל 2R.

הזדמנויות נדלנ"יות נמצאות במקומות רבים בעולם אבל כיצד נאתר את אלה המתאימות לנו. האם אירופה או שאולי כדאי להרחיק עד ארה"ב. גרמניה וספרד פופולריות מאוד בקרב משקיעים ישראלים אך רבים אינם מעוניינים לחתום על חוזים ולנהל עסקים כאשר הם אינם דוברים את שפת המקום ונאלצים לחתום על מסמכים שאינם יכולים להבין.  מכשלה שאינה קיימת בהשקעה בישראל ובארה"ב.

     השקעות נדלן בחול או בארץ?

כאשר אנו רוכשים נכס נדל"ני לצורך השקעה חשוב שניקח בחשבון האם חוקי המדינה בה אנו משקיעים פועלים לטובת בעלי הנכס או דיירי הנכס. בישראל ובמדינות אירופאיות רבות חוקי הגנת הדייר נוקשים, כך שבמידה ונאלץ לפנות דייר מהנכס שברשותנו או להעלות את שכר הדירה נתקל בקשיים לא מעטים. זאת בעוד שבארה"ב, לדוגמא, החוק בפירוש עומד לצד בעל הנכס והוא יכול לפנות דיירים ולהעלות את שכר הדירה באופן קל בהרבה מאשר באירופה או בישראל.

בנוסף, כאשר אנו מעוניינים לאתר את הנכס המתאים לנו חשוב שנאסוף עליו ידע רב ככל האפשר וכאן אין ספק שעל נכסים בארה"ב קל הרבה יותר לקבל מידע אמין ורב לעומת השוק הישראלי, שבו השקיפות קטנה בהרבה.

     השקעות נדלן קטנות? האם זה אפשרי? בהחלט

מחירי הנכסים הגבוהים בארץ, יוצרים לא פעם את התחושה שעל מנת להיות משקיע בנדל"ן יש צורך בהון רב אך כיום ישנן אפשרויות ליהנות מאפיק השקעה זה מבלי להיות בעל הון התחלתי גבוה, בפרט כאשר אנו מדברים על השקעות נדל"ן מעבר לים. דוגמא מצוינת לכך היא חברת 2R המתמחה בניהול קבוצות משקיעי נדל"ן בארה"ב. בחברת 2R ניתן להשקיע על פי יחידות השקעה של 25,000$ בלבד.  מכיוון שלכל קבוצת השקעה ישנה חברה נפרדת, הכל נרשם על שם החברה וכל משקיע הוא בעל מניות על פי חלקו היחסי. כך גם מחולקים הדיבידנדים והרווחים משכירות וממכירת הנכסים בתום 3 שנים.. אז גם אם חסכתם סכום של פחות מ – 100,000 ₪ אתם יכולים להפוך למשקיעי נדל"ן במספר נכסים. כל השקעה היא לתקופת של 3 שנים וסביר להניח שתוכלו להנות מתשואה נאה הן משכירות שנתקבלה במהלך התקופה והן ממכירת הנכסים בתום התקופה.

לסיכום, השקעה בנדל"ן מניב היא בהחלט לא רק למיליונים, והיא בהחלט אחד האפיקים המשתלמים ביותר אם כי לא נעדר סיכונים. באמצעות חברה המתמחה באיתור נכסים, תוכלו לקבל החלטה מושכלת לפי הדרישות והצרכים שלכם, למזער את הסיכונים ולהגדיל את הסיכוי לתשואה אטרקטיבית ומשתלמת במיוחד. אסטרטגיית השקעה המובילה לרכישת נכסים אטרקטיביים באזורי ביקוש, תוך מתן דגש על ניהול סיכונים מחושב, קפדני ומסור בצירוף שירות לקוחות איכותי ומסור הוא היתרון המשמעותי שתוכלו להשיג בעבודה עם רוברט רבין וחברת R2.