השקעות נדל"ן בארה"ב 2018

מחירי הדירות הגבוהים בישראל מובילים את משקיעי הנדל"ן לחפש הזדמנויות בחו"ל, וארה"ב היא אחד מהיעדים המעניינים לצורך השקעות שכאלה. כבר שנים רבות שאנו שומעים שארה"ב היא ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות. גם בכל הקשור לנדל"ן הדבר לא שונה, מאחר ומדובר בגורם הכלכלי המשפיע ביותר על אוכלוסיית העולם. זאת למרות (ואולי דווקא בגלל) משבר ה'סאב פריים' המפורסם כל כך שפקד את המדינה הגדולה והעוצמתית הזו בשנת 2007. אז איך ניתן לקנות נכסים בארה"ב ולמה כדאי לשים לב. איך מבצעים עסקאות נדל"ן בארה"ב, כיצד נקבע מחיר הנכס וממה כדאי להיזהר.  לפניכם מדריך להשקעות נדל"ן בארה"ב.

     מדריך להשקעות נדלן בארה"ב

למה כדאי להשקיע דווקא בארה"ב?

היתרון הראשון והעיקרי הוא מחירי הנדל"ן הנמוכים בארה"ב. בישראל מחירי הנדל"ן נחשבים יקרים לא רק ביחס לארצות הברית, אך בעקבות משבר ה'סאב פריים', מחירי הדירות בארה"ב נמצאים בשפל של ממש.  בשנים האחרונות הכלכלה של ארה"ב מתאוששת במהירות ובמקביל שוק השכירות נמצא שיא, באזורים מסוימים יש ביקוש גדול מהיצע, לכן רכישת נכס נדל"ן באזור זה מאפשר למשקיע ליהנות מתשואה גבוהה, ובהמשך הוא יכול למכור את הנכס ברווח נאה בגלל עליית מחירי הנדל"ן. לא מעט מומחים לנדל"ן טוענים שמדובר בהזדמנות של פעם בחיים להשקיע בצורה מוצלחת כל כך בנדל"ן.

עליית מחירים צפויה – מחירי הנדל"ן בארה"ב ככל הנראה לא יישארו נמוכים לאורך זמן אלא צפויים לעלות בעתיד הקרוב או הרחוק, מה שמעלה את כדאיות ההשקעה. האמריקאים מתאוששים מהמשבר הכלכלי. ככל שמצבם משתפר כך הם יכולים לרכוש נכס משל עצמם. צריך לזכור שאנשים רבים בארה"ב שלא החזירו את ההלוואה בתקופת המשבר לא יכלו לקבל משכנתה, אך ברגע שמתאפשר להם, הם מתעניינים ברכישת נדל"ן שוב וכך הביקוש יעלה.

ריבית נמוכה – בנוסף למחירים הנמוכים, הריבית על משכנתאות בארה"ב עדיין יחסית נמוכה.

ביקוש לשכירות – בעקבות המשבר אנשים רבים בארה"ב איבדו את ביתם ואין להם ברירה אלא לגור בשכירות. גם התנאים לקבלת משכנתה בארה"ב הוחמרו, מה שמעלה את הביקוש לשכירות. בעל הנכס בארה"ב, בניגוד לאירופה וישראל, רשאי להעלות את דמי השכירות בהתאם למחירי השוק, ואף לפנות דייר שאינו משלם, בקלות יחסית, דבר שבהחלט מעודד להיות משקיע נדל"ן דווקא במדינה זו.

שקיפות – בארה"ב השקיפות בשוק הנדל"ן גבוהה מאוד, מה שמקל על התהליך. רוב הנכסים מגיעים עם הערכת שמאי. ובמידה ולא, לכל נכס יש כתובת מלאה שאפשרי לשלוח שמאי מטעמך אליה.

     סיכונים בהשקעות נדלן בארה"ב

לצד היתרונות כדאי להיות מודעים לסיכונים שבהשקעה בארה"ב ולדעת כיצד להתמודד עמם.

• חוסר התמצאות בשוק בארה"ב – חלק גדול מהמשקיעים אינם מכירים את השוק המקומי בארה"ב. הם לא מתמצאים בהבדלים שבין המדינות והמחוזות השונים, הם לא בקיאים בחוקים ובמסים הקשורים לנדל"ן בארה"ב ואין להם קשרים באזור. אלו עלולים להקשות על ההשקעה בארה"ב ולהרתיע.

• מרחק פיזי – כאשר רוכשים נכס מבלי לראות אותו יש לכך השלכות מבחינת בדיקת הנכס והתרשמות אובייקטיבית.

• קושי בהשכרת הדירה – זהו סיכון הקיים בכל מקום, אך בחירת אזור גרוע להשקעה בארה"ב תקשה מאוד על מציאת שוכרים.

     איך להקטין את הסיכונים?

חשוב לדעת שאת כל הסיכונים ניתן להקטין במידה ניכרת באמצעות תכנון נכון וליווי מקצועי. השקעה באמצעות מיזם המתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב, כדוגמת R2 מאפשרת להתמודד עם חוסר ההיכרות של שוק זה.

שימוש באינטרנט – יש מגוון נכסים להשקעה בארה"ב, כאשר אטרקטיביות ההשקעה נמדדת לפי סוג הנכס ובעיקר לפי מיקומו. ישנם אתרים רבים שבהם ניתן לקבל מידע מקיף אודות בתים בארה"ב. האתרים מספקים מידע אודות שווי הנכס, מחירי הנדל"ן באזור, מחירי השכירות, תהליך הרכישה ועוד.

ראיית הנכס – תמיד קיימת האופציה לנסוע לראות את הנכס בעיניים. ביצוע השקעה מוצלחת ללא ראיית הנכס יכולה להתבצע רק אם אל הנכס הגיע מישהו שאתם סומכים מאוד על הידע והמקצועיות שלו.  רוברט רבין ואר בריבוע מובילים מעל 15 שנים קבוצות של משקיעי נדל"ן בארה"ב. רבין נוסע לראות בעצמו כל נכס ונכס בו הוא משקיע עבור קבוצות ההשקעה שהוא מנהל, אך מי שרוצה להסיר דאגה מלבו יכול בהחלט להצטרף אליו לנסיעה.

קשרים מקומיים- ניהול נכס בשלט רחוק, הוא כמעט בלתי אפשרי אם אינכם מכירים את כל האנשים המקומיים הרלוונטיים לכם על מנת לתחזק, לנהל, להשכיר וכו', את הנדל"ן שברשותכם. כאשר אתם עובדים עם מיזם, דוגמת אר בריבוע, בעלת רשת קשרים מקומית בכל מקום בארה"ב בו היא מנהלת נכסים, אתם פתורים מלמצוא ולפתח קשרים עם אנשים אלו בעצמכם.

גמישות ההשקעה – השקעה באמצעות קבוצת משקיעים, למשל, עשויה להוות יתרון בכל הקשור לגמישות ההשקעה.  אם ניקח כדוגמא את קבוצות ההשקעה של  R2הן מאפשרות השקעה בסכומים קטנים, במספר נכסים ולתקופה של 3 שנים בלבד. בתומן הנכסים נמכרים והכסף, כפי שהיה עם דמי השכירות בשנים קודמות, מחולק בין המשקיעים בהתאם לחלקם.

     איתור הזדמנויות בנדל"ן בארה"ב

ניהול סיכונים הוא שם המשחק בנדל”ן. כאשר אומרים שאת הרווח עושים בקנייה, צריך לקחת בחשבון שמשקיעים מתוחכמים ומנוסים יודעים לבצע את הבירורים הנדרשים כדי להעריך את הסיכונים בעסקה, ולתמחר אותה בתכנית העסקית בהתאמה. איתור הזדמנויות היא עבודה בלתי פוסקת בחיפוש אחר שווקים חדשים ויצירת הקשרים המתאימים בהם.

התוצאה של ההערכה בשלב בדיקות הנאותות היא עדכון מחיר היעד בו העסקה כדאית מהבחינה הכלכלית בהתחשב ב:

• סביבת הנכס

• השוק

• מצב המבנה הפיזי

כמובן כל זאת בהנחה שישנה תשתית טובה של צוות וחברת ניהול מקומית שמבטיחים ניהול הנכס בראש שקט. בחירת חברת ניהול הינה קריטית להשקעה בטוחה, כאשר המשקיע מעוניין למכור את הנכס הוא יקבל יעוץ אובייקטיבי המבוסס על חוות דעת מקצועית, בהתאם לכך ניתן לקבל החלטה נכונה מתי כדאי לממש את הנכס.

     השקעות נדלן בארה"ב ללא הון עצמי – האם זה אפשרי?

רבין, ממנהלי מיזם אר בריבוע, המנהלת קבוצות משקיעי נדל"ן בארה"ב אינו מאמין בהשקעה ללא כל הון ראשוני אבל ההצטרפות לאחת מקבוצות ההשקעה המנוהלות על ידו יכולה להיות החל מ25,000$. זוהי יחידת השקעה קטנה, המאפשרת גם למשקיעים קטנים להיות שותפים בהשקעה בנדל"ן מניב. ההשקעה היא כקבוצה, כאשר כל אחד הוא בעל אחזקה בהשקעה על פי גודל השקעתו (כל יחידה השקעה – 25,000$). כמובן שגם הרווחים מתשואת השכירות ומכירת הנכסים מתחלקים בהתאם לחלקו היחסי של כל משקיע. ההשקעה היא ל- 3 שנים בלבד והיא מפוזרת במספר נכסים.

     השקעות נדלן בארה"ב מיסוי

חשוב לדעת שבארה"ב, בניגוד לישראל, אין מס' רכישה או מס' שבח. בארה"ב קל יותר להשיג פטורים שונים מרווחים וכל אלו מקטינים את החשיפה של המשקיעים בנדל"ן. ישראל היא בעלת אמנת כפל מס' עם ארה"ב, כלומר ההקלה ממסי כפל ניתנת למשקיע ע"י זיכוי של סכום המס שהוא שילם בארה"ב כנגד חבות המס שלו בישראל וזאת בהתאם לתנאים ולכללים הקבועים בחוק. 

התייעצות עם מומחים בתחום תסייע בבחינת ההשקעה וכן תפתח עבורכם חלון הזדמנויות שלא היה נפתח קודם.

     לסיכום:

השקעה בנדל"ן נחשבת לאטרקטיבית במיוחד. לנוכח מחירי הנדל"ן הגבוהים בארץ ומגבלות בנק ישראל על משכנתאות למשקיעים, מחפשים רבים אלטרנטיבות לרכישת נדל"ן בחו"ל. אחת האופציות המשתלמות ביותר היא ללא ספק רכישת נדל"ן בארה"ב. עם זאת אין מדובר בהשקעה שאין עימה סיכון ולכן מומלץ שלא לוותר על ליווי מקצועי של מומחים בתחום.