מדריך השקעות בנדל"ן בארה"ב

קניית נכס בארה"ב למטרת השקעה היא אפשרות מצוינת עבור משקיעים ישראלים לרווח משמעותי, כל עוד פועלים נכון ומשקיעים בנכס אטרקטיבי בהתאם למגמות שוק הנדל"ן בארה"ב, ולאחר ייעוץ מקצועי.  המדריך הבא מתמצת עבורכם את תהליך ההשקעה בנדל"ן בארה"ב ומשלב בתוכו את הטיפים המקצועיים של מומחה השקעות  בתחום, רוברט רבין.

     למה אין דבר כזה תשואה מובטחת?

השקעות נדל"ן בארה"ב לא סתם נמצאות על הפרק. מאז המשבר הכלכלי ב 2007, שהתחיל בארה"ב והתפשט לכל העולם, הייתה ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן בארה"ב. משקיעים מכל העולם, כולל ישראל, הגיעו לשם במטרה לרכוש נדל"ן במחירים זולים ואטרקטיביים. הרווחים מהשקעות הנדל"ן בחו"ל תלויים בהכנסה השוטפת, ותמיד קיים סיכון לנכס שאינו מניב, כמו לדוגמה במקרים של איבוד השוכר הראשי וקושי בהשכרת הנכס מחדש לצד הוצאות תפעול שוטפות, וכן במקרים של הוצאות בלתי מתוכננות על הנכס או שהנכס מלכתחילה מייצר הכנסה אשר אינה עומדת בגובה ההוצאות. לכן כדאי להימנע מאחת הטעויות הנפוצות –  לא להכיר או ללמוד את השוק לפני שמשקיעים בו. השקעות נדל"ן בארה"ב דורשות הבנה של השוק האמריקאי, של השוכרים האמריקאים והתאמתו אלינו ולא הפוך.  רוברט רבין, העומד בראשה של אר בריבוע, מיזם המנהל השקעות בנכסי נדל"ן בארה"ב,  טוען שהחשיבות של המגע האישי, פגישות פנים אל פנים עם הנכס ואנשי המקצוע הוא -ה- טיפ החשוב ביותר למי שרוצה להשקיע בשוק הזה. רבין עצמו  מספר שפעם הגיע לחתימת חוזה עם מוכר אחרי 12 שעות טיסה ועוד 3 שעות נהיגה, אבל כאשר בדק את הנכס גילה שהמוכר לא ביצע את כל התיקונים אליהם נדרש על פי החוזה, רבין סירב לחתום וחזר על עקבותיו כלעומת שבא.  זאת עבודה לכל דבר ועניין לנהל נכסי נדל"ן בארה"ב וכדאי להכיר בכך מראש, הוא אומר. תהליך הרכישה הוא פשוט וקל אבל יש הרבה דרכים בהם ניתן ליפול על נכסים לא טובים, מחירים חסרי קשר למציאות ועוד. הפרמטרים להשקעה מוצלחת הם רבים וכמובן שסוד ההצלחה ברכישת נכס לצורך השקעה, הוא התפעול השוטף שלו.

     איך מוצאים את צוות הנכון להשקעות ואיך ניתן לבדוק?

הצוות הנכון חייב לכלול מספר אנשים : מתווך אמין וזמין עבורכם וגם בעל מקצוע מקושר שיוכל לספק לכם מענה מהיר, מנהל נכסים – כי אתם בארץ והנכס שם. בארה"ב ניהול הנכס מופקד לרוב בידי חברות ניהול, הן אלו שמוצאות עבורך את הדיירים, הן מבצעות קרדיט צ'ק, בדיקה של  ההיסטריה של האשראי של הדיירים הפוטנציאלים וכן ההיסטוריה שלהן כדיירים – האם פונו בעבר וכדומה. לעיתים חברת הניהול אחראית גם על השיפוצים ואם לא, אתה זקוק  לשיפוצניקים אמינים וזמינים.

חלק בלתי נפרד מהצוות הוא רו"ח אמריקאי שיגיש עבורכם את דו"ח המס בכל שנה, כפי שנהוג בארה"ב.

בניגוד לישראל, בארה"ב לא נהוגה ברוב המדינות מעורבותם של עורכי דין בתהליך המכירה והקניה. סגירת העסקאות נעשית באמצעות חברת נאמנות (טייטל קומפייני).

מומלץ מאוד להיפגש עם כולם ולשמור על קשר יומיומי. אין תחליף למראה עיניים ולפגישות אישיות עם כל אחד מחברי הצוות, זה גם מה שמוביל להמלצה נוספת, לא להתמקד רק בנכס אחד, אם כבר להפעיל צוות אז מומלץ להשקיע במספר נכסים. כך גם מפזרים את הסיכון וגם מפיקים מהצוות שגייסנו יותר.

     איך בוחרים אזור ואיך יודעים שהנכס ראוי לרכישה?

למיקום הנכס בו משקיעים יש חשיבות מכרעת. מעבר לעובדה כי מיקומו ייקבע בין היתר את גובה שכר הדירה החודשי אותו יוכל המשקיע לדרוש עבורו ואת הביקוש להשכרתו, למיקום יש כמובן השפעה גדולה גם על שווי הנכס. איתור נכסים להשקעה במיקום אטרקטיבי עשוי לקחת שבועות ואף חודשים. אזורים בהם יש אפשרות לקבל תשואה טובה מהשכרת הנכסים הם בעלי סיכויים טובים להשבחה, לרוב מדובר בשווקים שעברו משבר. מומלץ לבדוק את הנתונים הכלכליים,  מתוך מטרה למצוא שוק שנמצא בתחילת ההתאוששות. לשם כך מומלץ גם לקרוא את ניתוחי המומחים ולבסוף לנסוע, להיפגש עם אנשי מקצוע מחברות השקעה ולבדוק במו עינייך את האזור ואת הנכס. לא פעם כאשר מגיעים למקום או לנכס שהיה נראה מבטיח, מבינים שממש אין מה לחפש שם ומדובר באזור שממש לא ניתן להשכיר בו בקלות נכסים או שהנכס שהיה נראה בעל פוטנציאל באינטרנט, מפתיע לרעה. לפני שמחליטים לקנות נכס בארה"ב, נהוג להביא מהנדס לבדוק אותו מבחינה הנדסית. לא פעם עסקה נופלת בגלל חוות הדעת שמביא המהנדס שמצביעה על פגמים בנכס שלא תמיד נראו לעין  אך הם יכולים להיות מהותיים ביותר כך שלא משתלם להשקיע בתיקונם.

     איך בודקים שווי נכס?

נתחיל מהסוף, לא באמצעות אתרי אינטרנט. הערכות השווי שם הם לרוב לא מדויקות עד לא נכונות.  האתרים בנויים על אלגוריתמים שונים שניזונים לא פעם מנתונים לא נכונים בשל רצון להטעות או שהאלגוריתם עצמו אינו אמין מספיק להגיע לשווי הנכון. הדרך היחידה לדעת שווי של נכס היא לבדוק אלו עסקאות בוצעו בפועל באזור בו אתם מתעניינים. כמו גם, מה מחירם של נכסים נוספים שעומדים למכירה באותו אזור. רבין, מנכ"ל R2 מספר שבעבר "ננזף" לא פעם ע"י מתווכים אמריקאים כאשר אמר להם את המחירים שהיו כתובים באתר אינטרנט כזה או אחר. המחירים באתרים אלו פשוט אינם מדויקים ונכונים.

     תהליך הרכישה

תהליך רכישה שמבצעים באר בריבוע מתחיל בגיוס כסף. לאחר מכן מגיע שלב איתור הנכס/ים, נוסעים ורואים עשרות נכסים באזור שבחרנו . בשלב זה לוקחים בחשבון את סכום ההשקעה הרצוי, המיקום המועדף, סוג הנכס שנבחר וכן הלאה. יושבים עם מתווכים וחברות השקעה, שומעים על הנכסים השונים שהן מציעות למכירה ומחליטים באיזה מהנכסים להשקיע. לאחר שראינו במו עינינו ובחרנו את הנכס/ים שנראים לנו כמתאמים, נבחן את מצב הנכס הפיזי על-ידי גורם מקצועי בלתי תלוי. פונקציונליות, ליקויי בטיחות, מניעה ועיכוב בלאי, נראות ותחושה קוסמטית, מענה להפרות ודרישות עירוניות וכיוצא בזה. כך נוכל לקבל גם הערכה לגבי השיפוץ הנדרש.  לאור הפרמטרים האלו מתבצעת הרכישה עצמה ובעקבותיה מתבצעים השיפוצים הנדרשים ושלאחריהם ניתן להתחיל להשכיר את הנכס ולהתחיל ליהנות  מתשואה.

חשוב לדעת, כאשר מגישים הצעה לרכישת בית בארה"ב, ובפרט כאשר המוכר הוא בנק או גוף ציבורי, יש צורך במסמך המוכיח שלמוכר יש יכולת פיננסית לרכוש את הנכס. מסמך זה נקרא POF – Proof Of Fund והוא מנוסח באנגלית על ידי הבנק שבו נמצא החשבון של המשקיע. אם בחשבון הבנק יש די כסף עבור עלות הרכישה והשיפוץ הנדרש ניתן להסתפק בהגשת צילום או העתק של מצב החשבון. במקרה שהרכישה ממומנת על ידי משכנתה יש להגיש אישור של הגוף המלווה עם סכום המשכנתא.

     כיצד עובדים מול חברת הניהול?

מכיוון שקשה לנהל בתים בארה"ב כאשר נמצאים בישראל מקובל שלאחר הרכישה נעזרים בחברת ניהול. לעתים חברת תיווך הנדל"ן משמשת גם כחברת ניהול אבל לא תמיד. תפקיד החברה הוא להשגיח על הנכס ולדאוג לכל הקשור בהשכרת הנכס החל ממציאת שוכרים ועד להתמודדות עם בעיות שצצות עם השוכרים. דמי הניהול לחברה משולמים מתוך דמי השכירות. לעתים חברת הניהול תטפל גם בתהליך שיפוץ הנכס. עבודתם כוללת בדיקת הרקע הכלכלי, ההיסטוריה של כל מועמד כדייר (האם פונה מביתו בעבר? וכו') והם גם מתנהלים מול השוכרים ביומיום –  גובים את שכר הדירה ומטפלים בכל התיקונים הנדרשים. זו עבודה קשה ואין ספק שהקשר עימם צריך להיות כמעט יומיומי. בחירת חברה טובה אמינה וזמינה עבורך שתמצא שוכרים טובים ותדאג שהנכס יתוחזק כראוי ויושכר באופן רציף וקבוע, היא קריטי להשקעה מוצלחת.

     מהו תפקידו של המתווך האמריקאי?

תפקידם של המתווכים בארצות הברית שונה מאד מישראל, והוא הרבה יותר משמעותי. כל המו"מ מתנהל מול המתווך. אופי ביצוע עסקאות נדל"ן בארה"ב שונה מעט מן האופן בו מתבצעות עסקאות בישראל. כמעט כל העסקאות שבין מוכר פרטי לרוכש פרטי נעשות באמצעות מתווך (BROKER). בהקצנה, לרוב הצדדים (המוכר והקונה) לא נפגשים. העסקה מבוצעת בין המתווך של המוכר למתווך של הקונה או בין המתווך לשני הצדדים בנפרד.  המו"מ בין הצדדים נעשה באמצעות המתווך ובכתב (כל הצעה נשלחת בכתב מהרוכש/מהמתווך של הרוכש) ולכן הצדדים לא יכולים לסגת בקלות מן ההצעות שלהם. למתווכים בארה"ב גם הסמכות להחתים את הצדדים על הסכם המכר (בד"כ הסכם מכר הוא סטנדרטי ואינו מבוצע ע"י עו"ד – בניגוד למקובל בישראל).

שכר הטירחה של המתווך גבוה מן הנהוג בישראל ונע באזור ה-6% בממוצע. שכר הטרחה משולם ע"י המוכר.

אין שום מגבלה ליצור קשר עם מתווכים בארצות הברית ולהיעזר בכל הידע שיש להם על נכסים ועל אפשרויות העבודה מולם. המוכר משלם את העמלה למתווך המייצג אותו Listing  –  Agent  והמתווך הנ"ל משלם מחצית מהעמלה למתווך של הקונה. המתווכים נושאים שמות וכינויים שונים כגון: Buyer agent, Seller agent, Listing Agent, Broker, Realtor. כולם בעצם מתווכים, והכינויים השונים הם בהתאם לתפקיד בפועל שהם ממלאים בעסקה מסוימת או בכלל.   

 Multiple Listing Services –  MLS הוא מאגר הנכסים של ארגון המתווכים בארה"ב. זהו גם מאגר הנכסים הגדול והעיקרי של ארצות הברית,  הוא מכיל את כל הנכסים העומדים למכירה בארה"ב,  למעט נכסים שמפורסמים באופן עצמאי ע"י בעלי הנכס, אלו הם מיעוט קטן מאד של נכסים. כל אתרי האינטרנט העוסקים בפרסום נכסים שואבים בעצם את רשימותיהם מכאן.

רק למתווכים יש גישה לאתר זה ורק מתווכים יכולים לרשום נכס למכירה ב MLS  -מכאן שאם אדם רוצה להכניס את הנכס שלו למאגר הנכסים הגדול של ארה"ב הוא יזדקק לסיוע של מתווך שייצג אותו, ירשום את הנכס ויעשה עבורו את כל העבודה. מרגע שהמוכר נתן למתווך לייצג אותו, אסור למוכר להיות בקשר עם קונים, אסור לו להראות את הנכס או לעשות כל פעולה הקשורה ישירות או בעקיפין למכירת הנכס ללא אישור מהמתווך.

 ב – MLS יש למתווכים כלים נוספים המסייעים למתווך בחיפוש נכסים, בהערכת שווים, נתונים סטטיסטים ואחרים שלא נכללים באתרים המפורסמים בחינם. המתווך הוא זה שמתמחר את שווי הנכס. הערכת שווי הינה תורה שלמה שמשקללת סעיפים רבים. כמובן שלמתווך יש רצון להציג מצד אחד מחיר גבוה לנכס ע"מ שהמוכר ישווק את הנכס דרכו, ומצד שני מחיר לא גבוה מדי על מנת שהוא יוכל למצוא קונה במחיר הנ"ל.

למתווך האמריקאי אסור על פי חוק להתחייב לתשואה/שכירות בגין נכס שהוא מתווך, ולכן במידה וקיימת התחייבות כזו צריך לבדוק מי הגוף שעומד מאחוריה.

     מהי חברת נאמנות או בשמה האמריקאי טייטל קומפני ולמה צריך אותה?

תהליך רכישת בתים בארה"ב מבוצע באמצעות חברת טייטל. אלו הן בעצם חברות ביטוח שמטרתן לבטח את תהליך המכירה. חברות אלו עורכות חיפוש רקע על הנכס, על מנת למצוא מי באמת הבעלים, בודקות אם יש חובות או שעבודים על הנכס ומבטחות את הקניה מפני שעבודים וחובות לא צפויים הקשורים בנכס. זהו גוף משפטי ניטרלי בלתי תלוי הכולל סוכני ביטוח ועורכי דין המורשים לעסוק ברישום בעלות על בתים בארה"ב. החברה בודקת את מצבו המשפטי של הנכס ומוודאת שאין חובות ושעבודים קודמים על הנכס. חשוב לדעת שבארה"ב החוב רשום על הבית עצמו ולא על בעל הבית, ולכן אם לבעלים הקודמים היה חוב החיוב יהיה על בעל הנכס הנוכחי. הבדיקה המשפטית נמשכת מספר ימים ובנוסף אליה דואגת החברה לכל הקשור בתהליך מכירת הנכס, העברת הכספים לצדדים השונים בעסקה ורישום הנכס בטאבו. בסיום התהליך חברת הטייטל מעבירה את הבעלות על הנכס לקונה ונותנת ביטוח, כך שאם בעתיד יימצא חוב ישן על הבית החברה תישא בהוצאות.

כלומר, העסקה מתבצעת דרך חברת הטייטל – החברה בודקת את היסטוריית הנכס ומבטיחה כי הבעלות על הנכס תעבור לידי הקונה , כאשר הנכס נקי מכל חוב , שיעבוד או בעיה אחרת. לאחר הבדיקה, חברת הטייטל מעבירה לקונה ולמוכר את טופס ה-HUD 1 ובו רשום הסכום המדויק לתשלום עבור הנכס. כמו כן, החברות האלו נותנות אחריות על כל תהליך סגירת העסקה – הן מקבלות אליהן את הכסף שלך ומעבירות אותו לחשבון נאמנות שלהם (בעצם הכסף לא עובר ישירות למוכר).

חברות ה -Title  משלמות את כל החובות והשעבודים במידה ויש מהכסף שבנאמנות,

רושמות אותך כבעל הנכס ורק אז את יתרת הכסף מעבירות למוכר.

     איך לבצע מעקב אחרי ההשקעה שלך?

חברת הניהול מעבירה בכל חודש דו"ח עדכני על מצב הנכס. כאשר עובדים עם חברות המנהלות עבורכן את ההשקעה,  משקיעי אר בריבוע מקבלים  דו"ח חצי שנתי בנוגע לנכסים ופעם בשנה דו"ח חשבונאי עם כל ההכנסות וההוצאות שהיו בנכס. שימוש נבון בכלים שעומדים לרשותכם יכול להניב לכם השקעות משתלמות במיוחד בין אם מדובר בקנייה לטווח קצר, בינוני או ארוך.

     איך אפשר להשקיע בלי כאב ראש?

למרות שהתהליך פשוט וברור, אין ספק שהחל מגיוס הכסף ועד למעקב הצמוד אחרי ההשקעה, הדבר דורש לא מעט, ללא קשר לסכום ההשקעה.  הדרך הקלה ביותר לפשט את התהליך ולהימנע מכאבי ראש מיותרים, היא להצטרף לקבוצת משקיעים המנוהלת בידי מומחים שזהו תחום עיסוקם העיקרי. כך ניתן להשקיע  אפילו מסכום של 25,000$, הצטרפות לקבוצת משקיעים מאפשרת לכם להשקיע סכום נמוך יותר לעומת רכישת נכס כרוכש יחיד. הנסיעות, הקשר עם אנשי המקצוע השונים, החל מהמתווך וכלה בהגשת דוחות המס האמריקאים, מבוצעים ע"י החברה המארגנת והמנהלת. מיזם כזה הוא אר בריבוע. המיזם אינו גובה דמי ניהול אלא שותפה בעצמה בהשקעה וברווחים, יתרה מזאת, היא מבטיחה קדימות ברווחים למשקיעים. למשקיעים מוענקת גישה שקופה ומלאה לכל מסמכי השותפות, ונשלחים להם דו"חות שמונפקים כל חצי שנה, לרבות דו"חות חשבונאים שנתיים שנערכים על ידי רואה החשבון של השותפות.

קניית נדל"ן בארה"ב היא אפשרות השקעה משתלמת ורווחית עבור המשקיעים מישראל וניתן ליהנות באמצעותה מתשואת אטרקטיביות. עם זאת, חשוב לעשות זאת בצורה נכונה. במידה ואתם מעוניינים לעשות זאת באמצעות חברה, חשוב לפנות רק לחברה מקצועית ומובילה ומומחית בתחום הנדל"ן בארה"ב.