מילון מונחים למשקיע נדל"ן בארה"ב

מדד קייס שילר S&P

מדד הבודק את התנודות במחירי הבתים בארה"ב ב-20 הערים הגדולות. שמו המלא באנגלית הוא S&P/Case Shiller Home Prise Indices. הוא פותח בשנת 2002 ונחשב לאינדיקטור הטוב ביותר אודות מגמת מחירי הנדל"ן בארה"ב. הוא מתפרסם 4 פעמים בשנה, מדי רבעון, ומשקף את ממוצע מחירי הנדל"ן במשך שלושה חודשים. המדד מראה באילו מקומות חלה עליית מחירים ואיפה הם ירדו ומהי מגמת השוק באופן כללי. הוא יכול לעזור בבחירת מקום להשקעת נדל"ן בארה"ב שכן הוא משקף את רמת המחירים במקומות מרכזיים בארה"ב ואת כיוון השינוי במחירי הבתים.

Foreclosure

כינוס נכסים. עיקול רכושו של אדם שלא שילם את חובו בצו משפטי. נכסים אשר עוקלו על-ידי הבנקים מוצעים על ידם למכירה בשיטת מכרז. היתרון ברכישה מהבנק הוא מחיר נמוך, החיסרון הוא שהנכסים המעוקלים לא זכו לניהול ותחזוקה ראויים. חלק מהסיבות שגרמו לפרוץ המשבר הכלכלי בארה"ב הוא שבעלי בתים שלקחו משכנתא לרכישת בתיהם לא הצליחו לשלם את חובם לבנק. כתוצאה מכך לא נותרה לבנקים ברירה אלא לעקל את בתיהם של הלווים שלא שילמו את המשכנתא ולמכור אותם לאחרים. באופן טבעי מחיריהם של הבתים המעוקלים נמוכים משמעותית מבתים רגילים שמוצעים למכירה.

Short-Sale

לעיתים הבנק מנסה להימנע מעיקול הבית ומאפשר לבעל החוב למכור את ביתו במחיר נמוך מסכום המשכנתא, זהו צעד אחד לפני עיקול הנכס על ידי הבנק, הנכס מוצע בהסכמת הבנק והמוכר למכירה קצרת מועד במחיר אטרקטיבי. שורט סייל הוא מעין פתרון דחק עבור בעל הבית שאינו רוצה שיעקלו לו את הנכס ועבור הבנק שמעדיף כמה שפחות להתעסק עם בתים מעוקלים. מי שמרוויח בעסקאות האלו הם בעיקר הקונים שיכולים לקנות את הבית במחיר נמוך יותר משוויו. עם זאת עסקאות מסוג זה נמשכות זמן רב מכיוון שיש להגיע להסכמה הן עם הבנק והן עם בעל הנכס. בעיה נוספת עם מכירות short sale הוא שהן מוגבלות בזמן קצר ולכן קשה לבדוק את הנכס בצורה יסודית. היתרון נעוץ במחיר ובכך שהנכס כנראה זכה לניהול סביר.

Trust Account

חשבון נאמנות. רצוי להעביר את הכסף ישירות לחשבון נאמנות של עורך דין מקומי המתחייב להעביר את כספי ההשקעה אל הגוף האמון על מכירת הנכס. בנוסף, מומלץ לבקש חשבון ILOTA בו המדינה ערבה להתנהלות הנאמן.

Section 8

דיירים הנתמכים מטעם המדינה באופן חלקי עד מלא. התמיכה ניתנת ע”י שוברי תשלום מטעם המדינה הניתנים לבעל הנכס. לרוב, השכירות המשולמת באמצעות תמיכה זו תהיה גבוהה מהשכירות המקובלת באזור. בעבודה עם דיירים אלו ניתן להשביח נכסים אך מומלץ לעשות זאת יחד עם שותף מקומי שמכיר את האזור והחוקים. רצוי שלא להשכיר לדיירים בעלי זכאות מלאה.

PRIVATE HOUSE, SINGLE FAMILY

בית פרטי רגיל צמוד קרקע כפי שאנו מכירים בישראל. מרבית הבתים אשר עוקלו על-ידי הבנקים האמריקאים היו בתים פרטיים. היתרון בבתים הפרטיים הוא המחיר הנמוך ביחס למחירם לפני המשבר. החיסרון הוא עלויות אחזקה מאד גבוהות – דבר שמרבית מהמשקיעים לא מעריכים נכון. בנוסף, אין הבנקים מוכנים לממן קניית בית פרטי, דבר ההופך אותו להשקעה פחות אטרקטיבית. השם single family home מתייחס לבית שמיועד על פי רוב למגורים של משפחה אחת, ומכאן שמו. רוב השקעות הנדל"ן בארה"ב מתבצעות או בבתים פרטיים או בדירות condo. בשנים האחרונות יותר ויותר אמריקאים מעדיפים להתגורר בבתים פרטיים ולא בדירות, מה שמעלה את הביקוש לשכירות לבתים אלו. עבור בעל הנכס השקעה בבית פרטי מהווה יתרון משום שהוא תלוי בפחות גורמים מאשר כשהוא משקיע בדירה כמו וועד בית. עם זאת מחירם של בתים פרטיים בדרך כלל גבוה יותר מדירות, אך עדיין הוא נמוך מאוד כאשר מדובר בבתים מעוקלים או בתים שנקנו ב Short-Sale(ראה לעיל). רוב הבתים הפרטיים גדולים ומרווחים יותר מדירות ולכן גם השכירות עליהם תהיה גבוהה יותר.

CONDOMINIUM

יחידת דיור. דירה בודדת בבניין דירות. קונדו ו-Single Family הן צורות הדיור הנפוצות בארה"ב. כל דירה בקונדומיניום רשומה בטאבו האמריקאי תחת בעלות אחת, כלומר אדם בודד או קבוצת אנשים שהתאגדו תחת תאגיד משותף לצורך השקעה. לכל בניין יש וועד בית שמטפל בעניינים המשותפים כמו חדר מדרגות, תאורה, מעליות, חצר, בריכה, חנייה וכדומה. מחירה של condo הוא בדרך כלל נמוך יותר מבית פרטי אך יש לה מספר חסרונות כמו תשלום לוועד בית, תלות בגורמים שונים כמו תקנון בניין ושכנים. גם השכירות בדרך כלל תהיה נמוכה יותר מבית, בהתאם כמובן לגודל הדירה והמפרט שלה. דירות יוקרתיות לא יהיו בהכרח זולות יותר מבית. כאשר רוצים לרכוש condo להשקעה בארה"ב חשוב לבדוק מה גובה התשלום לוועד הבית, מהם חוקי הבניין ומה כלול בדירה ובבניין.

MULTI-FAMILY

בנין דירות בבעלות אחת, ייעודו השכרות, בניגוד לcondominium אין חלוקה ב”טאבו” לפי דירות. היות ונכסים אלו הינם בעלי סיכון נמוך ניתן לקבל עליהם מימון כל עוד הנכס עומד בדרישות הבנק.(מס יחידות גבוה, תפוסה גבוהה, יכולת החזר).

RENT CONTROL

בקרת שכירות. ישנם אזורים/דיירים/נכסים להם יש תקנות עירוניות המבקרות את עליית גובה השכירות בכל שנה. עליית גובה השכירות כל שנה תהיה קבועה לאותו שוכר אם בחר להישאר עוד שנה. כך שישנה עליה כמעט מובטחת אך שיעור העלייה ידוע מראש, לטוב ולרע.

OCCUPANCY

תפוסה. חשוב מאד לבדוק את אחוז התפוסה גם באזור ההשקעה וגם בנכס בו מעוניינים להשקיע. למחפשי השקעות מניבות – לא מומלץ להשקיע באזורים בעלי אחוז תפוסה נמוך.

VACANCY LOSS

הפסד כתוצאה מתפוסה לא מלאה. בכל תוכנית עסקית לנכס בין אם מדובר בבניין דירות ובין אם בנכס בודד, חייבים להתייחס לנתון זה.

MORTGAGE

משכנתא. הלוואה. משכנתאות בריבית 3.5%-5% הן ריבית סבירה, בריביות גבוהות מאלו מומלץ לבדוק את איתנות הנכס או הגוף החותם על המשכנתא.