השקעות נדל"ן בארה"ב מול אירופה
הבנקים מספקים ריבות אפסיות והסיכונים שמייצר שוק ההון האג"חי והבורסאי לעיתים לא שווים את הניסיון, במיוחד כאשר יש אלטרנטיבות מצוינות ומסוכנות הרבה פחות להשקעה בתחום הנדל"ן. רבים מיזמי הנדל"ן טוענים כי השקעות נדלן בישראל כבר חדלו גם הן מלהיות אטרקטיביות, במיוחד כאשר בוחנים את האלטרנטיבה של השקעה דומה בחו"ל.
כיום, כל אזרח ישראלי יכול להשקיע בנדל"ן בחו"ל מבלי להזיז את עצמו מהכיסא. השקעות אלו יכולות להניב תשואה גבוהה יותר ובמחירים נמוכים יותר מאלה הקיימים בשוק הישראלי המקומי.
קניית נדל"ן בחו"ל לצורכי השקעה תדרוש התעסקות בירוקרטית, אך היתרונות הרבים מובילים למסקנה שזוהי התעסקות בירוקרטית שעשויה להיות שווה את ההשקעה שלכם. התשואה המקסימלית אליה תוכלו להגיע מהשקעה בישראל נמוכה ברוב המקרים מקו המינימום של התשואה על השקעות נדלן בחו"ל. באיזה שוק להשקיע? האם בשוק באירופה או מנגד בשוק האמריקאי? בשורה התחתונה כל מקרה חייב להיבחן לגופו, ומומלץ להיעזר באנשי מקצוע אשר מתמחים באותם שווקים.
כאן אנחנו ננסה לבחון את פוטנציאל ההשקעות בארה"ב מול אירופה
ארה"ב מציעה למשקיע הפוטנציאלי היצע רחב של נכסים מניבים ואפיקי השקעה. המחירים בארה"ב של נדל"ן להשקעה נמוכים משמעותית מהמחירים בישראל על נכסים דומים ולכן היא מהווה יעד אטרקטיבי. שיטת המס הנהוגה בארה"ב משתנה ממדינה למדינה (State) ומצריכה סקר שוק מקדים לבחינת יעד פוטנציאלי.
בשנת 2008 התעוררה ארצות הברית למציאות קשה אחרי שמשבר המשכנתאות ריסק את הכלכלה האמריקאית ביחד עם כלכלות של מדינות רבות אחרות בעולם. הממשלה האמריקאית עודדה אזרחים רבים לרכוש דירות על ידי הורדת הבקרה והפיקוח על משכנתאות לרמה אפסית כמעט, מה שהוביל אמריקאים רבים לרכוש נכסים מבלי לדעת אם יוכלו לעמוד בהחזרים.
המשבר גרר תגובת שרשרת אכזרית של בנקים רבים שהפכו להיות בעלים של נכסים מעוקלים שאין להם שום ביקוש. בנקים אמריקאים פשטו רגל ומחירי הנדל"ן צנחו דרמטית עקב היצע רב וביקוש נמוך במיוחד. ארה"ב נמצאת במגמת התאוששות מאז אותו משבר, שכללה גם חקיקה נוקשה בתחום לקיחת המשכנתאות, אך המחירים הנמוכים שנוצרו עקב המשבר מושכים משקיעים רבים מהעולם מהסיבה הפשוטה: אמריקאים אמנם לא יכולים או לא מעוניינים לרכוש בתים, אך עדיין צריכים מקום לגור בו, בשכירות.
גם באירופה ישנן מספר לא מבוטל של מדינות שמהווה יעד אטרקטיבי להשקעה בנדל"ן ביניהן: גרמניה, הידועה בחוסן הכלכלי שלה וברמת החיים הגבוהה ממנה נהנים אזרחיה. גם בגרמניה תוכלו למצוא מגוון רחב של נכסים להשקעה במחירים נמוכים ממחירי הנדל"ן בישראל. על אף המשבר הכלכלי בספרד, ואולי דווקא בזכותו, ספרד הפכה גם היא ליעד אטרקטיבי להשקעות נדלן בשל המחירים הנמוכים לצד התאוששות הכלכלה המקומית.
פולין הפכה גם היא בשנים האחרונות לכוכב עולה בשמי השקעות הנדל"ן בחו"ל בפרט ובאירופה בכלל, בעיקר הודות לשילוב המנצח של מחירים נמוכים, כלכלה משגשגת ושיטת מיסוי ידידותית למשקיע. מדינה נוספת היא יוון המתמודדת בשנים האחרונות עם משבר כלכלי חריף אשר חתך את מחירי הנדל"ן והפך אותה למוקד משיכה. למשקיעי נדלן בחו"ל. המדינה החלה להתאושש מהמשבר והצפי הכלכלי הוא צמיחה בשנים הקרובות בעיקר בשל הסיוע הכלכלי אותו קיבלה ממדינות גוש האירו. במרבית המקרים מדובר בהזדמנויות השקעה טובות הרבה יותר מהשקעה בנדל"ן בישראל.
אז איפה כדאי היום להשקיע בנדל"ן?
אם זאת, אין ספק כי השקעות נדל"ן בארה"ב הן עדיפות בהרבה על פני השקעות נדל"ן באירופה. השוק האמריקאי נותר אחד הנוחים בעולם מבחינת המחירים שלו, לעומת השוק האירופי אשר לא נותר אדיש לעליית המחירים בעולם. ברוב המקרים, בשוק האמריקאי תצליחו להשיג מחירי דירות ונכסים נמוכים בהרבה למול השוק האירופי. הסיבה העיקרית לכך היא שפשוט ישנם נכסים רבים בארה"ב ובנוסף שוק הנדל"ן בארה"ב צלח את המשבר לעומת מדינות רבות באירופה אשר נמצאות עדיין בחוסר ודאות כלכלית.
מבחינת התשואה, התשואות בברלין עומדות על 3 – 5 אחוזים, כאשר אפשר להשקיע עם הון עצמי נמוך בעזרת מימון חיצוני. בארה"ב, באזורים מסוימים כמו אטלנטה שבמזרח ארה"ב, אנחנו מדברים כבר על תשואות דו ספרתיות.
אחת מנקודות החולשה של השקעה באירופה נובעת מהרגולציה התומכת בשוכרים הנהוגה ביבשת. באירופה ההתנהלות מול שוכרי דירות בעייתים עבור בעל הנכס היא קשה ביותר. אם למשל יש דייר שלא משלם, זה יכול לקחת כשנה ויותר להוציא אותו מהבית עקב תקנות רגולטוריות התומכות בו. בניגוד לכך, הוצאת דייר שכזה מבית בארה"ב היא הרבה יותר פשוטה ומהירה. במדינות מסוימות אפשר להוציא דייר כזה בתוך חודש מהבית. בסופו של דבר הרווח מההשקעה מגיע מדמי השכירות של הדייר שגר בבית ולכן זה נושא קריטי שצריך לקחת בחשבון. כלכלת ארה"ב היא כלכלה חזקה ואיתנה ושער הדולר מתאפיין ביציבות יחסית ולא מאופיין בתנודות קיצוניות. יוצא מכך שהסיכון של הפסד עקב ירידת שער המטבע, הוא נמוך יחסית.
על המרחק אי אפשר לפצות וזה באמת היתרון של השקעה באירופה לעומת ארה"ב. אבל יחד עם זאת צריך לזכור, שמבחינה משפטית ארה"ב די דומה לישראל וזה מקל על התנהלות המשקיע. הנכס רשום על שמו, יש רישום מסודר בטאבו, המסמכים הם באנגלית ולא בשפה זרה וכיו"ב. יתרה מכך, אם משקיע לא מרוצה מחברת הניהול שלו, יהיה לו קל בארה"ב לעבור לחברה אחרת כי הכל מתנהל בשפה האנגלית ובצורה נגישה. לעומת זאת, בברלין או ברומניה יהיה לאותו משקיע יותר קשה לעבור לחברה אחרת, במידה ואינו שולט בשפה ובמנטליות העסקית המקומית. בכל מקרה, היכן שתבחרו להשקיע, מומלץ מאוד להיעזר במומחים המכירים את השוק ויודעים להתנהל בו, כך שתוכלו להפיק את המרב מהשקעתכם.